更新于2019年11月4日

如何购买第一套房子

进一步了解 抵押

想买第一套房子吗?阅读此分步指南,以了解如何准备并避免首次购房者犯的常见错误。

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算了 新车 订婚戒指 ,房屋是我们大多数人有史以来最大的一笔交易。

您的房屋很可能(但不确定)会随着时间的推移而升值,这有助于您建立资产(稍后再介绍)。

在本文中,我们将讨论购买第一套房子的9个步骤:

  1. 准备买房
  2. 获得资格预审
  3. 选择房地产经纪人
  4. 寻找贷款人
  5. 获得预批准
  6. 买房子
  7. 报价
  8. 申请抵押
  9. 关闭房屋贷款

继续阅读,看看您是否准备购买第一套房子。然后学习重要步骤 贷款批准所必需.

买房子,您必须执行以下5个步骤。

准备买房

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抵押抵押是一项严肃的承诺,因此在开始之前请确保已准备就绪。首先回答以下问题:

你知道吗 :首次购房者几乎占据了买方市场的一半。

  • 你有足够的钱存吗?
    会心 多少钱 您的需求很重要。

    记住:不止是 预付款。你需要钱 交易费用, 搬家费用 和紧急资金 也一样

    理想情况下,您将支付20%的首付。对于价值15万美元的房屋,这意味着3万美元。在此数字上加2%到5%之间的交易费用。

    你知道吗 :您可以以低至3%的首付款购买房屋?阅读 低首付抵押贷款.

    有关 : 如何存钱

  • 你能负担得起每月的付款吗?

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    拥有房屋涉及 比租房要多.

    您必须支付:

    当然还有抵押贷款如果您负担不起20%的首付,则私人抵押贷款保险也将成为您每月义务的一部分。

    小费 :您是否考虑过租与买的利弊?你可能会发现你是 更好地租房 信不信由你-一些聪明的租客比购房者拥有更多的净资产,从长远来看,在某些地区,租房实际上更便宜。

    有关 : 您需要多少钱来买房子

  • 您的信用够高吗?
    您的信用评分讲述了您过去的财务状况。贷方将查看您的分数和信用记录。共同帮助他们确定您的财务责任。

    • 您按时付款吗?
    • 您是否过度信贷?
    • 你有很多债吗?

    我们建议您获取一个 您的信用报告副本 在您申请抵押之前。查看您的历史记录和每个帐户的有效性。

    如有错误,请联系征信局。 付清任何高余额 以提高您的分数。

    小费 :放贷人更喜欢信用评分高的人。最高利率通常只保留给得分为 740以上 .

    信用分数为680或更高通常会获得批准。 620-680被认为是公平的,但您可能无法获得最佳条款。在申请之前,先知道您的信用评分是明智的。查看我们的提示以提供帮助 提高分数.

  • 您的就业和收入稳定吗?
    贷款人不想看到艰难的工作经历或收入的波动。

    考虑一下您生命中的过去几年:

    • 你有几份工作?
    • 他们在同一个行业吗?
    • 您的收入保持稳定,增加还是减少?

    您的收入和就业越稳定,就越有可能获得贷款批准。换工作不一定是一件坏事。如果您留在同一个行业,但可以发展自己的职业,那么实际上可以提供帮助。

  • 您的债务受到控制吗?
    您的债务收入比也影响您的贷款资格。太多的债务而收入太少将导致拒绝。

    贷方将查看您的信用报告中指示的债务。像付款 汽车贷款,学生贷款和信用卡债务,加上您建议的抵押贷款还款额,可以弥补您每月的债务。

    将该总数除以您的每月总收入即可了解债务比率。大多数贷款计划要求总债务比率低于36%。

    小费 :从可信赖的朋友,亲戚或父母那里获得的个人贷款通常可以帮助新购房者免除积蓄和资产。这样的贷款可以增加您的首付,并有资格获得更优惠的抵押条款。

    确保您了解个人贷款的条款,还款时间表以及它如何适合您的每月总付款。

    申请抵押后,申请额外的贷款或信贷不是一个好主意。在进行任何抵押申请之前,应先计划好个人贷款。

    有关 : 抵押应占收入的百分之几?

回答这些问题将有助于确定您是否准备购买第一套房子。有关更多详细信息,请参见我们的文章“如何获得抵押贷款批准 。”

买第一套房子时,请继续阅读重要步骤,避免犯错误。

购买第一套房子的关键

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认为你准备好了吗?获得资格预审

选中所有上方的框后,请找出银行对您获得抵押贷款机会的看法。您可以 获得资格预审 在线或通过电话。

这个过程是短暂而非正式的过程。最好的是,找到房屋时不必使用同一家银行。这仅仅是为了让您对自己能负担得起的想法有所了解。

您需要多少钱才能购买第一套房子?您实际需要的金额将取决于许多因素,包括房屋大小,当地市场和抵押类型。

通常,您需要先付定金(范围从3%到20%),其余的则通过抵押贷款来支付。资格预审是确定您是否经济上可以购买的好方法。

您需要披露您的 收入,资产,估计的信用评分和估计的债务。然后,贷方将为您提供 多少钱 您可能会收到。

请记住 在您向贷方提供支持您的估计的证据之前,不能保证批准。但是,当您开始寻找未来的房屋时,资格预审的贷款金额可以帮助您设置限额。

你知道吗 :您永远不会老到买房。实际上,根据Zillow的说法,首次购房者的平均年龄为33岁。

决定是否要使用房地产经纪人

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既然您已经知道了自己可以负担得起的东西,那么您就已经接近实际的房屋狩猎了。但是首先,您应该决定是否要使用房地产经纪人。这里有一些要考虑的重点。

  • 对于买方而言,房地产经纪人的服务是“免费的”,这意味着您无需直接向房地产经纪人付款。卖方从销售收益中支付房地产经纪人的款项。但这意味着房地产经纪人的成本通常会计入您房屋的要价中。换一种说法, 那就是他们得到你的方式.

  • 房地产经纪人可能是有价值的工具。合适的人可以帮助您在预算和要求之内找到自己可能会错过的房屋。

    房地产经纪人甚至可能在普通公众之前就可以访问房源,因此您可以击败其他房屋寻宝者,获得更多收益。这可以使您腾出时间处理其他任务。喜欢…

  • 确保抵押。该过程可能是复杂且耗时的。而且,您必须自己处理它,因此,专注于此的时间越长越好。

  • 房地产经纪人以书面合同形式提出要约,并代表您采取许多步骤以确保合同牢固。

寻找贷款人

在购房过程中尽早找到放贷人确实有助于事态发展。要开始使用,您需要预先获得批准。

这与您的资格预审是分开的,它只是帮助您评估获得抵押贷款的机会。

  • 首先你 需要贷款人 。您可能会决定坚持使用提供资格预审的贷款人,但是四处逛逛是很明智的。

    一个好的经验法则是 从至少三个贷方获取报价。您可以从当前的银行或信用合作社开始,然后在线检查所在地区的其他贷方和经纪人。

  • 比较利率,交易费用和条款,以使您对可用的资产有更好的整体了解。每个因素都会影响您的贷款结果,因此 不要只关注利率.

  • 选择贷款人后,您将需要预先批准。我们在下面向您展示如何确保这一点。

预先批准的时间

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预先批准会告诉您您可以负担得起的价格以及可以期望的付款方式。没有预先批准,一些卖家将不会认真对待您的出价。

他们想要证明自己可以确保融资的投标人。预先批准会向卖家显示您是认真且合格的。

你能没有钱就买房吗?退伍军人管理局(VA)贷款不向满足某些条件的在职或退休服务成员提供预付款。

美国农业部还为满足一定收入和地域要求的人提供零首付贷款。但是,您需要支付常规的“保证金”。

某些银行程序也可以不用预付定金。做功课,找到最适合您的选择。

贷方将需要以下文件来确定您的贷款资格:

  • 收入证明:您需要提供两个最新的工资单,以及最近两年的W-2和/或纳税申报单。贷方使用此信息来确定您的收入状况和一段时间内的就业稳定性。

  • 资产报表:贷方需要核实您是否有足够的资金来支付 首付 。他们将通过请求过去12个月的书面记录来确保资金属于您。

  • 信用报告 :您必须提供您的个人信息,包括您的社会保险号。这使贷方可以提取您的信用报告。

在预批准过程中,贷方可能会为您提供几种贷款选择。您可能会听到的一些术语包括:

  • 15年,20年或30年期限 -这说明您必须还清贷款多长时间。期限越短,付款越高。但是,如果您按时付款,您可能会从少付利息中受益。

    记得: 您借的时间越长,您支付的利息就越多.

    小费 :30年期贷款是购房者中最受欢迎的选择。

  • 常规,FHA,USDA或VA - 这些是 抵押类型 可用。常规贷款是最常见的选择,但不是唯一的选择。

    对于信用评分中等的借款人,FHA贷款通常具有更灵活的指导原则。

    VA贷款适用于在武装部队服役的退伍军人。他们不需要首付,而且条款灵活。

  • 点数 -积分是您可能在交易结束时支付的费用。每个贷方收取不同的金额。 1分等于您贷款金额的1%。如果您借入$ 100,000,则1点等于$ 1,000。

    您可能还会听到术语折扣点和原始点。

    • 折扣点 支付以换取较低的利率。

    • 始发点 是某些贷方处理您的贷款所收取的费用。他们与利率无关。

这些都与 具体的贷款计划。每个贷方都有不同的可用程序,就像每个借款人都有资格使用不同的程序一样。

小费 :您需要在固定利率抵押贷款和可调整利率抵押贷款(ARM)之间做出选择。有了固定抵押贷款,从第一年到第30年的利率相同,除非您搬家或转贷。它不会改变,因此付款是可以预测的。使用ARM,您可能会获得比固定利率更低的利率-但您必须应对其随时间变化的不确定性。

在收到您的申请的三个工作日内,贷方将向您发送 贷款估算 。这详细说明了您的贷款的全部估算费用,包括:

  • 每月支付
  • 利率
  • 批量付款(如果有)
  • 总关闭费用

贷款估算还概述了任何负的摊销和预付罚款。所有贷方使用相同的标准贷款估算表。

切记:预先批准不会将您绑定到任何特定的贷方。货比三家,看看在哪里可以找到最优惠的价格和条件。

在我们的文章“中,详细了解预批准流程抵押批准:您需要知道的 。”

是时候买房了

现在,您已经完成了艰苦的工作,您终于可以开始购买房屋…这也可能是艰苦的工作。

但是,在完成适当的准备工作之后,您将可以保持专注并在预算范围内。

小费 :在我们的文章“中,了解如何确定合适的购房价格”我可以负担多少房子

您的贷方会给您提供一封信,其中详细说明了您可以借款的最大金额,条款和符合资格的计划。程序。

例如,如果您预先获得FHA资助的200,000美元的贷款,贷款期限为30年,那么这正是信函中所要说明的内容。

一些卖方允许政府支持的融资,例如FHA或VA贷款,而其他卖方则宁愿避免使用。您应该只是提前了解自己的贷款权利,以帮助防止日后出现问题。

金额上 批准书 并不决定您的购买价格-取决于您可以放下多少钱。

将您将用于预付定金的金额添加到预先批准的贷款金额中,以得出您可以对房屋出价的最高金额。 (要清楚,您不一定要支付最高金额。您可以负担的金额取决于您以及您认为对特定房屋而言合理的价格。)

当您考虑要提供多少房子时, 记得还要考虑您的关闭和搬家费用。您不想将所有的积蓄都花在首付上,只是为了购买更昂贵的房屋。

通常,成交成本为房屋购买价格的2%至5%。如果您购买150,000美元的房屋,这意味着您可能需要支付3,000美元至7,500美元之间的交易费用。

您可能可以将这些成本计入贷款金额,具体取决于您的贷方和贷款类型。

在计算每月费用时,请确保也包括估计的水电费和HOA费用。

您的预先批准应说明贷方批准的首付比例。例如,如果您有资格获得FHA融资,则需要至少支付3.5%的首付。

如果您有资格获得常规融资,则预计您会放下更多的钱(如果少于20%,则还需要支付私人抵押贷款保险或PMI)。这会影响您的每月付款和债务比率,因此请谨慎进行。

小费 :为了有资格获得FHA贷款的低3.5%首付,您的信用评分必须至少为580。

如果您的信用评分介于500-579之间,则您可能有资格,但需支付10%的首付。无论您借多少钱,所有FHA贷款都会收取年度抵押保险。该保险的期限为贷款期限。

传统的贷款允许信誉良好的借款人的首付低至5%。任何少于20%的预付款都需要PMI。所不同的是,一旦您欠房价值的80%以下,就可以摆脱它。

以您的预先批准为指导,您和您的房地产经纪人可以在预算范围内购物,以帮助您找到家。

您可以使用几种方法:

  • 浏览提供MLS列表并按业主出售的房地产网站
  • 与房地产经纪人合作,房地产经纪人可以提醒您预算范围内和所需区域内的房源
  • 参加开放式房屋,以了解您价格范围内可用房屋的类型

在开始寻找之前,先列出清单是明智的。将重要的家庭功能分为“必备”和“必备”。您还应该确定哪些因素是绝对破坏交易的因素。

小费 :不要爱上您游览的第一个家。在购物时花点时间,并确保比较不同的物业,其成本和条件。您会惊奇地发现,购物越多,您的感受就会改变多少。

牢记此清单(甚至 在手里 )将帮助您保持客观。记住:很容易陷入购房的情绪中。但是这种情绪可能会忽略一个您否则会考虑破坏交易的问题。

提出要约

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一旦找到自己喜欢的房屋,就该提出报价了。我们建议此步骤使用房地产经纪人和/或律师。

您需要以合同形式填写要约。房地产经纪人会为您提供服务。

基本的购买合同将包括以下内容:

  • 物业信息,包括地址和法律说明
  • 同意购买价格
  • 同意预付定金和/或定金
  • 约定截止日期
  • 在家中物品的描述
  • 有关含铅油漆的必要披露
  • 保固资讯

保证金可以从固定金额到购买价格的1%不等。在提出书面要约之前,它已支付给房地产经纪人,并包含在该要约中。保证金必须在三天内存入托管账户。

在某些州,剩余的首付款由作为结案代理人的律师保存在托管基金中。对于任何托管账户,支票必须在出示后三天内存入。

您可能还希望在合同中包括适当的应急费用。首次购房者最常见的突发事件包括:

  • 视察意外:这使您有时间支付物业检查的费用。房屋检查由持牌房屋检查员执行,通常由买方支付。

    小费 :您还应该考虑是否需要 白蚁检查 以及一般检查。在合同中包含这些或有事项可以保护您的利益。

    房屋检查可以为您提供有关物业和系统状况的更多详细信息。收到任何问题的通知后,您可以确定是否仍要购买房屋。

    如果没有,您通常可以在不亏损的情况下进行备份(假设这是在意外事件到期之前)。

    一些律师还认为,家庭检查的偶然性是商讨卖方更多退还的机会。

    房屋检查提供了卖方可能需要进行的昂贵维修的客观想法。通常,除非房子绝对是灾难,否则您将希望保持交易顺畅。

  • 应急资金:这为您提供了一定的时间来担保您的贷款。即使您已获得预先批准,您仍然需要无条件的批准。

    承销商需要评估您的文件,以确保所有内容均符合计划的要求。如果您的资金在到期日之前还清,您可以退出购买而不会受到罚款。

  • 评估应急:您无法控制属性的值。您也无法控制卖方要购房的金额。

    评估意外事件为您提供了出路。如果价值不超过或超过协定的销售价格,则无需购买房屋。

一旦卖方接受了您的报价以及您的突发事件,各方就会签署销售合同。

继续滚动以了解销售完成后的情况。

购房过程中的这一点是开始思考推动者的好时机。 Gaby的博客创建了家居装饰 解释了如何确保搬家时财物安全。

处理贷款

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与贷方签订购买合同和所有必要文件后, 等待开始 .

如果您有预先批准,则等待时间可能会短一些。贷方将再次查看您的收入文件,甚至可能重新验证您的工作或收入。收入证明包括:

  • 薪水单
  • W2's
  • 报税表
  • 银行对账单

并根据需要进一步证明您的工作。

真正的等待与 鉴定和称谓搜索。承销商既需要文件,也需要房屋检查报告和鉴定人的文件。

  • 评价: 该报告显示房屋的价值和状况。 FHA贷款要求满足某些标准,以确保房屋安全卫生。

    没有正确的评估,无论您的贷款资格如何,承销商都无法清算您的贷款。

  • 标题搜索: 这是对财产的先前所有权的检查。审查员还寻找财产的其他留置权。

    您必须先清除所有留置权,然后才能结清贷款。未缴纳的税收留置权或未缴纳的承包商是房屋留置权的常见原因。

一旦 承销商批准 评估和明确的头衔很适合您进入收盘桌。

结清贷款

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在承销后完成贷款清算并拥有房屋。承销商清除所有内容后,您会收到“清除结束”通知。

这意味着结案代理,贷方和卖方可以安排结案日期。在结账时,您签署必要的文件,使您成为首次抵押贷款的首次购房者。

您可以期望在结帐表中看到您的贷款员,卖方,律师和房地产经纪人。他们都坐在结案代理旁边。

该代理负责表演,而其他代理则根据需要提供支持。结束代理人可以是律师,也可以是职务代表,具体取决于地点和习俗。

您需要将某些项目带到结尾:

在某些地区,结账费用通常为贷款的2%至5%,其中包括:

  • 贷款启动费(通常为抵押贷款的百分之一,可能会有所不同)
  • 折扣点
  • 鉴定费
  • 标题搜索
  • 产权保险
  • 调查
  • 税收
  • 契约记录费
  • 信用报告费
  • 财产税和房主保险

在申请住房贷款后的三天内,这些费用将以真诚的估计予以披露。

贷方可能要求将资金保留为储备金,以确保可以纳税。这些是根据何时到期税款和抵押期限开始计算的。

您应该在结束日期的至少三天前收到结束声明。这将告诉您必须为结束交易带来多少资金。它还使您有机会查看贷款详细信息,以确保它们是您在流程开始时同意的。

您可能会选择在几年内为抵押贷款再融资。如果利率下降,或者您有机会以更少的费用和更低的总体成本获得贷款计划的资格,这是一个好主意。

再融资伴随着成本,购房时获得第一笔抵押也是如此。有申请费,以及结账费用,其中包括检查,标题搜索和调查。

作为房主,您将稳步建立资产。继续滚动以查看该过程如何工作。

什么是权益?

简单来说 公平 是您实际拥有的房屋数量。

每个月,您将还清抵押贷款的利息和本金余额。您已支付的本金总额,加到您的 首付 等于您房屋的净资产。

假设您以25万美元的价格购买了房屋。在您的首付和抵押本金之间,您在头五年内支付了$ 25,000。这意味着您拥有房屋价值的10%。但是关键字是VALUE,与您支付的价格不同。

随着时间的流逝,房屋的价值会增加,有时还会减少。准备出售或再融资时,您需要评估房屋的市场价值。如果价值增加或减少,您的权益也增加或减少。

你知道吗 ?在美国,普通家庭每年的升值幅度为3-5%。但是,根据包括本地市场在内的许多因素,该数字可能会有很大差异。

例如,如果您以25万美元购买的房屋价值增加了​​两倍,那么10%的权益现在价值50,000美元。 (重要说明:不要期望您的房屋在五年内价值翻番。)

照顾好您的房屋非常重要,特别是如果您打算最终出售房屋。本文来自 克劳迪娅的角落 解释了如何使您的入口大厅区域具有吸引力,这对于给潜在买家留下良好的第一印象至关重要。

底线

买第一套房子既令人兴奋又压倒一切。通过诚实地评估您的准备情况,可以使自己更轻松。

一旦知道了购买的正确时机,请按照以下简单步骤进行操作,以使流程尽可能流畅,无忧。

写信给Kim P [email protected] 。 跟着我们 推特 脸书 对于我们的最新帖子。

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