更新于2018年1月30日

FHA与常规贷款

进一步了解 抵押

FHA和常规贷款是两种最受欢迎​​的抵押选择。哪个更适合您?了解它们各自的优缺点。

当您购买抵押贷款时,您可能必须决定是要获得FHA还是常规贷款-这是两种最常见的贷款选择。您会发现抵押贷款利率有所不同,具体取决于贷方,贷款类型和预付款金额。

在您要进行一生中最昂贵的购买之一时,值得权衡您的选择。由FHA(联邦住房管理局)提供的政府支持贷款曾经被视为仅适用于首次购房者,但是自住房危机以来,FHA贷款已成为后来房主的首选选择。它宽松的承销准则和较低的首付要求使它成为许多借款人的轻松选择。

但是,在某些情况下,您可能会发现FHA贷款没有超过传统贷款的好处。我们将帮助您了解差异。

最明显的是宽大处理。使用FHA贷款,您只能放下购买价格的3.5%,如果您的信用评分低于理想水平,则贷方可能更愿意与他们合作。传统贷款在向谁提供贷款以及向谁提供贷款方面更加严格 首付.

无论您决定使用哪种贷款类型,都需要获得银行的批准。 FHA贷款(由政府支持,而不是政府资助)有更多限制。只有经联邦住房管理局批准的银行才能提供这些贷款。 FHA向这些银行提供担保。如果借款人不履行其FHA贷款,则FHA会偿还银行损失的一切。

常规贷款没有这种担保,因此,银行更愿意发放常规贷款。

那么哪种贷款类型适合您?在这里,我们讨论每种贷款类型的资格。

获得FHA贷款的资格

FHA贷款的要求比大多数其他贷款宽松。以下是标准的FHA准则:

  • 您的最低信用分数为580。一般而言,贷方认为这种“不良”信用,但FHA允许。实际上,即使您的分数低至500,您也有资格获得FHA贷款。区别在于您需要10%的首付,而不是标准的3.5%。

    较高的信用评分可能意味着您能够以较低的利率获得贷款。

  • 您的前端债务比率可以高达29%。前端比率是您的抵押贷款总额与您的收入相比。这包括您的本金,利息,税金,保险和抵押贷款保险(如果您的首付少于购买价格的20%,则必须支付保险费)。您可以通过按揭付款除以每月总收入来计算比率。

  • 您可以拥有41%的后端债务比率。后端比率是您每月总债务占您每月总收入的百分比。这包括您的新抵押贷款付款和所有其他每月债务。您可以通过将总支出除以每月总收入来计算比率。

  • 您只需要3.5% 首付的房屋购买价格的百分之一。

  • 首付和/或关闭费用的全额可以来自朋友,家人或您雇主的认可礼物。

  • 如果您丧失抵押品赎回权,则必须从出售之日起等待3年,才有资格获得FHA贷款。

  • 如果您申请了第7章破产保护,则必须自解除之日起等待2年。

  • 如果您申请了第13章破产保护,则必须等待1年。

取得常规贷款的资格

常规贷款比FHA贷款具有更严格的指导原则。以下是标准的常规贷款准则:

  • 大多数贷方要求信用评分为680或更高 用于常规融资。您可能会获得较低的分数,但成本通常会随着较低的分数而显着增加。这通常使FHA融资对这些借款人更具吸引力。

  • 总体债务率准则在前端等于28%,在后端等于36%。但是,如果您有补偿因素,该规则也有例外。我们将在下面讨论这些。

  • 房利美的计划允许低收入借款人支付3%的首付。它称为HomeReady程序。您所在地区的平均收入不能超过平均收入的100%。所有其他计划均要求常规贷款至少降低5%。

    您还可以通过 常规97抵押。 LTV(贷款与价值)比率为97%意味着所需的首付低于FHA贷款。 97贷款是固定利率贷款,适用于独户房屋或单元公寓或合作社。礼品资金可用于预付款。该房屋必须是买方的主要住所,并且至少有一个借款人在过去三年中不得拥有房屋。最低要求的信用分数是620。

  • 如果你把 减少20%的房屋费用,整个预付款可以是赠予您的资金。如果您未付定金的20%,则部分定金必须是您自己的钱。确切的百分比取决于贷款人和您选择的常规程序。

  • 过去丧失抵押品赎回权的借款人必须从丧失抵押品赎回权之日起等待7年。但是,如果由于无法控制的原因导致房屋损失,则您可​​能只有一年的等待期。

  • 如果您申请了第7章的破产保护,则必须自解除之日起等待4年。

  • 如果您申请了第13章的破产保护,则必须从解除之日起等待2年。

政府支持的贷款称为合格贷款,符合联邦政府为房利美和房地美收购的抵押贷款设定的贷款限额。在大多数州,符合条件的贷款(即非巨额贷款)的限额为453,100美元。在阿拉斯加和夏威夷的部分地区,该贷款限额更高。

你知道吗:“补偿因素”是弥补贷款申请中风险因素的因素。例如,如果您的债务比率为50%,这是有风险的。但是,某些因素可以弥补这一风险,例如您的信用评分或预付款后的积蓄。这些仅仅是示例。赢得贷款人的因素取决于他们的做法和计划,这通常是一个主观决定。

但是请记住,贷方可以有自己的要求。它们称为贷方覆盖物。房利美(Fannie Mae)(购买抵押的政府机构)和联邦住房管理局(FHA)对每个贷方都必须遵守。此外,贷方可以增加更多要求。因为贷方为贷款提供资金,所以他们可以选择更严格的规则。但是,它们不能使它们比房利美或联邦住房管理局所规定的要容易。

有关如何获得抵押的更多详细信息,请阅读我们的文章“如何获得抵押贷款批准。”

抵押保险-最大的不同

FHA和常规贷款也有不同的抵押保险准则。如果您无法支付20%的费用,则必须每月支付保险。

FHA贷款

您需要为FHA贷款支付两种抵押贷款保险。首先,您需要支付前期抵押贷款保险。您在结帐时付款。今天,它等于贷款金额的1.75%。如果借了200,000美元,您将欠3,500美元。

您还支付年度抵押保险。如果您以FHA贷款的形式借入典型的97.5%,则您每年需偿还抵押保险中贷款金额的0.85%。不过,您的维修贷方将每月收取这笔费用。这有助于使付款更合理。最初,这笔200,000美元的贷款每月欠您141.67美元。当您每年偿还本金余额时,您欠的金额会减少。

常规贷款

传统抵押贷款只有一种抵押保险,称为 私人抵押保险。它仅适用于借款人将房屋抵押率降低不到20%的情况。您像FHA年度保险一样,按月支付保险。您支付的金额因您的信用评分和贷款金额而异。据估计,您可以算出贷款金额的0.5%至1%。就像FHA抵押贷款保险一样,该金额会随着您偿还贷款余额而减少。

不过,两种贷款类型之间有一个主要区别。 FHA抵押贷款保险费(MIP)在贷款期间一直有效。如果您有30年的期限,并且保留房屋和贷款期限那么长,则需要支付30年的保险费。与房屋价值相比,您欠多少钱都没关系。 FHA使用保险作为其准备金。这些储备金是他们偿还拖欠FHA贷款的银行的方式。

一旦贷款达到房屋价值的80%,通过常规贷款再融资即可结束FHA MIP。如果价值升值,则新的评估可能反映出房屋净值的增加。

另一方面,常规贷款的运作方式有所不同。仅当您在房屋上的入金少于20%时,才需要支付PMI。此外,当您欠房屋价值的80%以下时,您可以取消PMI。实际上,法律要求银行在您的贷款对价值等于78%时自动取消保险。

小费:您可以通过支付新的评估来确定您的房屋是否受到赞赏。如果您的房屋价值更高,请与您的贷方联系。如果您欠的欠款少于新价值的80%,那么如果您选择使用传统的贷方,则可以取消PMI。

哪种贷款适合您?

FHA贷款和常规贷款之间的界限似乎很窄。首次购房者通常会从FHA贷款较低的首付要求中受益。但是在某些情况下,借款人会从传统贷款中受益更多。在这里,我们将研究“典型”的FHA借款人和常规借款人。

典型的FHA借款人

典型的FHA借款人如下所示:

  • 信用分数在580-680之间
  • 要么有足够的钱来支付3.5%的定金和交易费用,要么可以使用全部金额的赠款资金
  • 后端总债务比率为41%
  • 最近可能曾被取消抵押品赎回权或破产
  • 购买单一家庭财产(无公寓)**

典型的常规借款人

典型的常规借款人看起来会更加简单:

  • 信用分数高于680
  • 有足够的资产来支付20%的首付
  • 后端债务比率低至36%
  • 没有任何过去的止赎或破产
  • 购买单户住宅或公寓**

**您可以在公寓上使用FHA融资,但要求要严格得多。 FHA必须批准开发和关联。常规贷款确实要求公寓满足某些要求,但它们的严格程度不如FHA。与单户住宅相比,购买公寓公寓通常很难获得FHA融资。

如果您拥有FHA抵押贷款,并且发现自己所欠的债务超出了房屋价值,或者想以新利率和较低的月供额节省资金,那么简化再融资可能是您的正确选择。无需评估,它以固定利率或可调整贷款的形式提供。

FHA贷款的不利之处? FHA对将要涵盖的财产有更严格的要求。如果您爱上了定影液修补剂,则可能很难获得FHA贷款。 FHA通常会阻止借款人在卖方修理某些物品之前结清贷款-卖方并不总是愿意进行更改。常规融资对评估没有那么严格。只要贷方确认房屋的实际价值足够接近贷款金额,他们就不会阻止您在虚线上签名。

如果您有FHA贷款,则可能会发现通过简化再融资可以获得更多的好处。这将不允许您取消抵押贷款溢价,但是它是简化的再融资,可以让您利用较低的利率。无需评估或审查收入和信用评分即可使用。您必须已拥有至少六个月的贷款,并且该笔贷款为当前付款,并且您无法将结账成本纳入其中。

您还可以从当地贷方获得其他政府支持的贷款,如果您有资格,这可能更适合您。 USDA和VA贷款由联邦政府提供担保,并且对房地产类型和购买者资格有特定要求。 VA贷款对于现役军人或退伍军人来说是不花钱买房的好方法。

结束成本的作用

通常,如果结清成本成为问题,借款人由于放宽了指导方针而转向FHA融资。您可以在结账成本帮助中获得最多6%的贷款金额。可以从卖方,房地产经纪人或拥有FHA贷款的抵押贷款人那里获得帮助。一笔200,000美元的贷款,意味着12,000美元。这通常足以支付关闭费用。

任何 结算费用帮助 在结束时成为功劳。这直接减少了您必须带来的资金结余,使贷款更加可负担。

具有常规融资的借款人确实有相同的选择;但是,他们最多可以收到3%。对于相同的$ 200,000贷款,这意味着$ 6,000,可能不足以支付交易费用。

底线

在开始申请抵押贷款之前,请考虑您的情况。问问自己以下问题:

  • 您是否没有足够的钱来支付至少5%的首付加上交易费用?
  • 您的信用评分较低吗?
  • 您的债务比率较高吗?
  • 您是否已申请破产或曾被取消抵押赎回权?

如果您对以上任何一个问题的回答为“是”,那么只要您真正负担得起要购买的房屋,FHA融资可能是更好的选择。如果您对这些问题中的许多回答为“否”,那么您可能是常规融资的理想人选。如果您的首付款为20%,则尤其如此。

请记住抵押贷款保险如何影响您的抵押付款。无论您是将常规贷款的首付款减少了20%还是使用FHA融资,您都将支付抵押保险。您必须支付的时间和金额因计划而异。

请记住,您将来可能会再融资。同时,您可以:

  • 努力工作
  • 降低债务比率
  • 破产或止赎后,让更多的时间流逝

您将来可能会符合常规融资的条件。这可以使您一劳永逸地消除PMI。

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