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更新于2019年10月3日

为什么分时度假不好

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分时度假行业每年在美国产生超过100亿美元的收入。但是,购买一个对您来说可能是一个大财务错误。在我们的指南中了解原因。

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什么是分时度假?

Timeshares are considered an alternative to owning vacation homes. 那里 are two main types:

  • 契约分时度假:这些占美国分时度假的95%。买方购买了度假村的一部分。因此,他们可以向儿童出售,出租或分时度假。

    分时度假的所有者通常会购买固定的“间隔”,即一年中的某些星期才能访问分时度假。房主协会管理该物业,并每年收取费用。

  • 度假俱乐部:这些是租赁,许可证或俱乐部会员身份,使所有者可以使用公寓或度假胜地。这些通常持续10至50年。

    成员实际上并不拥有这些属性。但是他们在选择休假时间,地点和便利设施方面具有更大的灵活性。它更昂贵,并且分时度假的预订基于先到先得的原则。

从表面上看,分时度假似乎很不错。但是存在主要缺点。继续阅读以了解更多信息。

你应该知道:
分时度假不是一项明智的投资。它们往往会随着时间的推移而贬值而不是增加价值。同样,新分时度假的供应通常大于需求,并且要支付大量费用。

分时度假的麻烦

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这是您可能要避免购买分时度假的一些原因。

  1. 高额费用:在美国,平均分时度假间隔费用约为$ 16,000。该期限从10年到死亡时间不等,有些分时度假甚至可以传递给孩子。

    要拥有分时度假,您需要先付定金,并随着时间的流逝继续支付抵押贷款,就像您在分期付款时一样 买房子。但是在这种情况下,您每年仅拥有几周的房子。

    此外,分时度假通常会收取 年度维护费 使物业保持良好状态。该维护费可包括物业税。它可能每年增加以跟上通货膨胀。

    分时度假也可以收费 特别评估费 资助建筑物的翻新工程。分时度假所有者可能会被收取不可预料的费用,并且可能无法拒绝该费用。

  2. 进取的销售策略: 通常,分时度假公司向潜在买家提供昂贵的礼物和免费假期。但是您可能必须在那个假期中与销售代表一起度过大部分时间,该销售代表将使用高压策略向您出售分时度假。

    如果您被邀请参加假定的免费假期,然后因不购买分时度假而受到指控, 请勿在收据上签名。这样做会使您无权提出指控。

    另外,由于分时度假公司会提供昂贵的免费赠品来吸引客户,因此他们经常在销售和营销上花费大量资金。因此,他们可能人为地提高分时度假的价格以帮助支付费用(又称其他人的赠品)。

    销售代表还可以尝试销售您的情绪。他们将要求您想象一下住在高端度假村,将亲人带到世界各地。而且,当然,他们会警告您不要错过很多。

    产生紧迫感使您几乎没有时间进行适当的研究和比较购物。一旦他们向您出售了分时度假,您可能再也听不到或无法联系到他们了。

    请注意注册奖金。通过一些在线研究,您也许可以找到更好的交易。

  3. 难以转售: 购买分时度假很容易,尤其是在酒后用餐后。但, 分时非常困难,即使不是不可能。

    该行业不断创造新的分时度假。购买分时度假的人通常会获得最新的库存。同时,当前的大部分分时度假业主都在尝试分摊分时度假。

    通常,他们之所以出售,是因为他们不再愿意支付维护费或无法从分时度假中获得足够的收益。但是,卖方常常会很难地了解到,供大于求。

    有些人选择从Redweek或eBay等转售网站上购买分时度假,在那里他们可以以70%的折扣或有时低至1美元的价格购买。原因?分时度假的贬值速度甚至比汽车更快。

  4. 局限性: 拥有度假屋时,您可以随时访问自己的财产。分时度假的情况并非如此,因为使用分时度假的能力受到许多限制。

    • 固定和浮动时间: 一些分时度假合同允许您每年在同一时间访问度假村。可能从一周到26周不等。

      另一方面,浮动时间合同要求您基于先到先得的原则进行预订。如果您仅在假期前1到3个月预订,则可能难以保留自己的分时度假。

    • 可用性: The hospitality business is cyclical. 那里 are times when 每一个one wants to visit a certain resort.

      但是其他时候,这些度假胜地只是为了保留房间而大打折扣。在繁忙的季节中,您可能无法保留自己的分时度假。

    • 长期锁定: 仅仅因为您现在爱拉斯维加斯并不意味着您会在十年之后。人们会随着时间而变化,但分时度假限制却没有。

      您准备好要同时前往同一地点了吗 每一个 年?还是支付额外的钱与他人交易?

    • 分时度假的质量: 一些分时度假公司会宣传极低的维护费用以吸引客户。

      这可能表明他们正在推迟维护并使建筑物过时。如果您的度假胜地随着时间的推移分崩离析,那么少支付维护费又有什么意义呢?

    • 客户服务: 分时度假的工作人员会非常乐于为您提供分时度假服务。但是一旦购买,您可能会立即发现收到的服务质量有所不同。

  5. 复杂的合同条款:

    房地产专家约翰·亚当斯(John Adams)表示,分时度假合同的条款“非常复杂”。他还补充说,要购买分时度假,您

    “绝对需要律师,即使那样,您甚至可能还没有完全了解自己的义务。”

    既然分时度假中可能有几十个所有者,那么谁来对财产的管理发表意见?将财产 允许宠物 或吸烟或转租?

    想象一下,当所有其他所有者也试图发表自己的意见时,很难听到您的声音。

  6. 较高的度假胜地费用: 持续的维护费用已经是钱包的一大消耗。更糟的是,分时度假胜地可向客人收取服务,餐厅和设施的附加费。

    分时度假胜地不必具有竞争力,因为他们知道分时度假的业主会被他们束缚。一些客人在分时度假胜地花费更多,只是因为去其他地方不方便。因此,分时度假胜地有更多的杠杆作用来要求更高的价格。

    考虑 预订酒店 直接在线。它可能比在相同位置拥有分时度假便宜。换句话说,分时度假并不能保证您会付出最低的代价。

分时度假的真正成本

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大多数人低估了他们的分时度假实际上在花多少钱。这是您需要了解的一些费用:

  • 首付 除非您从转售中购买了打折的分时度假,否则价格可能在5,000美元到350,000美元之间。

  • 抵押付款 其中包括利息和融资费用。

  • 结算费用 例如经纪人费用和财务费用。

  • 年度维护费 通常花费大约$ 600-$ 800,另加财产税。

  • 特别评估费 就数量和频率而言,这可能是完全不可预测的。

另外,还需要考虑其他成本:

  • 旅行:机票,交通,餐饮和娱乐。分时度假可能会照顾您的住宿,但其他一切都没有。

    没有人会仅仅在旅馆里度假,所以期望在其他地方花更多的钱。另外,请记住,分时度假胜地可能会对设施和服务收取更多费用。

  • 额外假期: 就像健身房会员一样,分时度假只有在您实际使用时才起作用。如果您的分时度假活动鼓励您休假,那么您就别无选择,但这不一定能帮助您 存钱.

  • 机会成本: 您无需购买分时度假,就可以购买度假屋并将其租用一年的大部分时间。

    这实际上算作一个 投资 因为真正的度假屋可以带来额外的收入。购买分时度假,您将失去机会来拥有房地产。

(更好)分时度假

那里 are other ways to get a great deal on travel accommodations, like:

  • 度假屋: 他们不只是为了富人。一年四季,许多房主在不来时出租他们的度假屋。

    换句话说,即使不使用度假屋,度假屋也可以为您带来租金收入。像Airbnb这样的平台使人们更容易通过将自己的房屋变成度假屋来赚钱。

  • 信用卡奖励: 这些奖励适用于万豪,凯悦和 希尔顿酒店。不用每年承诺前往相同的地方,而是利用这些信用卡在不同的地点获得免费住宿。

如果您已经分时度假

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根据RedWeek的一项研究,有85%的购买者对购买感到后悔。但是,只有15%的买家能够获得“撤销”(取消)。

以下是一些需要考虑的统计信息:

  • 85%的购买者为金钱,恐惧,困惑,恐吓,不信任而后悔。

  • 41%的买家从未想到过会后悔,但最终还是这么做了。

  • 30%的人在购买前感到中立,但后悔他们的决定。

  • 95%的购买者通常在购买后的一到三天内返回其度假村和销售团队以获取更多信息。

(来源:RedWeek)

有买家对您分时度假的re悔吗?我们在下面介绍您的选择。

基于积分的分时度假交易所: 如果您还没有准备好分时度假,可以考虑将其与其他人分享。您的分时度假开发人员可能具有与其他交换公司进行交换或连接的网络。

RCI之类的网站允许分时度假所有者彼此发布和交换分时度假。但是,该网站的会员费为99美元,每次交易所收取230美元的交易费。

您将存入分时度假,并用分时度假提供的“点数”又签出另一个。积分是根据 停留时间,单位大小,地点和一年中的时间.

你应该知道
分时度假交易可能非常昂贵。一笔交易可能会花费您与像样的酒店房间一样多的费用,并且不能保证您将获得所需的分时度假。

摆脱分时度假: 如果您决心成为成功摆脱分时度假的15%的一部分,可以尝试以下一些步骤。

  1. 行使撤销权:每个州对您可以取消分时度假的天数都有不同的要求。通常是5到7天,但有些州只允许3天撤消期限。

    请勿与分时度假所在州以外的州签订合同。一些销售人员在取消期限较短的州起草了购买协议。

  2. 致电您的度假村:某些度假村将有自己的退出或购回计划,例如温德姆的 排卵计划.

    您的度假公司可能会使您很难出售或取消分时度假。他们甚至可以利用这个机会向您出售升级产品。保持执着,不要屈服。

  3. 通过合同或州法律取消分时度假:如果您选择这条路线,请确保以书面形式进行并保持完整记录。

    通过挂号信发送文件,以便您可以在卖家收到您的请求时进行记录。保留信件和附件的副本。

    你应该知道虽然您可能会获得退款,但要做好分时度假的准备,以减少价值。如果它是五年前购买的,或者是在不太受欢迎的地方,则尤其如此。

  4. 独立出售您的分时度假:您的度假胜地可能没有告诉您竞争性分时度假品的价格。但是您可以使用eBay研究竞争属性。

    但是,除非您对分时度假的价值非常有信心,否则这可能不是一个好选择。您正在与所有其他分时度假的业主竞争,他们也都在竞争。

  5. 雇用专业:有些公司的存在只是为了帮助分时度假者摆脱噩梦。这些专业人员了解,分时度假公司有时会在销售演示和购买过程中使用不道德的做法。

    那里fore, they can use your documentation as proof 和 leverage to negotiate the rescission. Even for experts, however, negotiating a rescission can take from 6个月至2年.

    如果某些公司无法使您摆脱分时度假,则提供100%退款保证。他们的服务费用通常在1800美元到3400美元之间,具体取决于您拥有多少分时度假,但是一次性费用可能比分时度假的费用容忍得多。

    如何找到有信誉的公司出售我的分时度假?
    请按照以下步骤开始。

    • 在线研究公司的信誉和投诉。

    • 向州总检察长和当地消费者保护机构验证其身份。

    • 确保所有信息和/或协议均为书面形式。

    • 通过查找其许可编号来仅处理许可的房地产。他们必须在营销材料中披露此信息。

    • 询问公司的广告策略,沟通频率,费用以及需要多长时间。

    • 以书面形式获取所有内容。

    最重要的是,在出售您的分时度假之前,不要向任何公司支付佣金或服务费。

摆脱分时度假的其他创新方式

  • 出租: 出租 您的分时度假可以收回一些维护费用。您甚至可以产生利润。您可以在Craigslist,VRBO,VacationRentals.com,HomeAway和FlipKey上做广告。

  • :将您的分时度假捐赠给慈善组织。您将负责与此过程相关的费用。但是您最终可以在税收表格上注销捐款,而不必再支付维护费。

  • 放弃:将其交给专门从事分时度假退出的开发商或公司。您将无法取回您所支付的款项。但是,您将摆脱将来等待您的所有账单。

如果您仍然想购买分时度假

分时度假是大多数人的错误投资。但是,如果您觉得自己找到的交易太成功了,该怎么办?

如果您尽管知道风险仍然决心购买分时度假,那么本部分适合您。请记住:这是一个重要的决定,尤其是如果它涉及可能影响您孩子的终身合约时

分时购买清单

  • 从不付全价。检查一下 红色周刊 要么 分时度假用户组 代替。

  • 不要当场或在销售人员的压力下购买。在转售网站上购买分时度假会阻止您陷入这种情况。

  • 计算您的所有费用,并将其与诸如 购买可产生租金收入的度假屋,入住有信用卡奖励的酒店或租用Airbnb.

  • 与当地的房地产经纪人和经纪人联系,寻找其他度假屋,这些度假屋可能会产生租金收入,创造性的融资以及您来自特定物业的分时度假业主的经验。

  • 对开发人员进行尽职调查 州总检察长当地消费者保护官员。尝试从信誉卓著的连锁店(如万豪,希尔顿或凯悦)购买。

  • 向度假村询问过去和当前的维护预算。还应调查有关管理层承诺的管理,维修和保养以及服务的政策。

  • 与房地产或法律专业人士一起审查整个合同。

  • 获取可以在销售演示文稿之前,期间和之后回答您问题的代表的姓名和联系信息。您会希望有人在购买后仍会保持响应。

  • 问代表问题以审查他们对产品的诚实程度,例如撤消期限有多长。

  • 雇用代管代理人购买未开发的房地产,并就以下事项获得卖方的承诺:

    • 免责条款,即使开发人员或管理人员违约或破产,也可以使用您的时间间隔。
    • 不履行条款,即使您的合同被他人购买,这也可以帮助您保留权利。

避免在其他国家购买分时度假。您将不受美国法律的保护。

如果您不打算购买分时度假住宿,而只想享受免费假期,请确保您纪律严明。您将花费一两天的时间,其中包括熟练的销售专业人员的高压演讲。

为“最坏的情况”做好准备。当管理层发现您不打算购买分时度假时,您可能会发现管理层对您的待遇有所不同。

底线

分时度假似乎是度假屋的诱人替代品。但是它们有主要缺点。实际上,您可以通过直接与酒店预订客房或研究Airbnb等短期出租网站来找到更好的交易。

请记住,分时度假并不是一个好的投资机会,因为它们的贬值速度比汽车快。如果您遇到了分时度假的问题,可以尝试摆脱困境。但是这将需要一些工作,并且可能要付出一定的代价。

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